值得一看广州二手住宅市场略有回温,业主下调报价成常态

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2021年11月,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为6044宗,环比10月同期(5253宗)环比回升151%,同比大减580%。

本月成交虽有所增加,但整体仍处近几年内相对低位水平。

价格方面,本月二手网签均价为27437元/平,环比上月微跌05%。

广州中原研究发展部认为,11月市场主要有以下几方面特征:

(1)持币观望客户情绪有所减缓,市场需求略有回升。

本轮楼市政策调控已经进入稳定阶段,市场走势基本明朗,加上有部分银行放款速度明显加快;

卖一买一客户可回笼资金再次入市,促使部分处于观望的刚需客户情绪有所放缓。

(2)业主后市信心弱,报价下调成常态。

据中原监测数据显示,中原业主报价指数已经基本稳定在25%33%左右的低位水平,近7成盘源下调报价,议价空间基本维持在35%左右。

市面上释出不少优质笋盘,客户可适时入市。

01

中心区需求回温,

南沙成交不升反降

从各区成交情况来看,本月大部分区域有不同程度的回升,其中,越秀、天河、海珠、白云四区升幅相对明显;

本月四区分别成交(自助网签+中介网签)651宗、721宗、884宗、667宗,环比分别回升235%、222%、172%、202%。

另外,本月南沙成交不升反降,本月共成交172宗,环比下降80%。

02

天河区:

天河北需求活跃,

东圃成交持续低迷

2021年11月,天河区共成交(自助网签+中介网签)为721宗,环比回升222%。而二手住宅网签均价为50860元/平。

据监测发现,本月天河区整体二手住宅市场活跃度一般,但天河北板块成交相对活跃。

其中,板块成交最为活跃楼盘为侨怡苑,其成交价均价为83692元/平。

另外,据广州中原研究发展部调研了解,一向受刚需客户青睐的东圃板块近两个月成交反而有所下滑,上门看房客较去年相比大减近2成左右。

据监测,2021年上半年天河东圃板块成交占比尚能维持在2025%左右,但进入10月后,东圃板块成交占比下降至185%。而11月,占比进一步下滑,仅为158%。

主要由于部分客户对后市看涨信心较弱,观望情绪浓厚。虽业主让利幅度较大,但仍然难以吸引置业客户入市。

03

越秀区:

东风东小户型受追捧

2021年11月,越秀区共成交(自助网签+中介网签)为651宗,环比回升235%。

而二手住宅网签均价为46663元/平。

据广州中原研究发展部调研了解,11月份东风东板块市场需求较10月份有所增加,二手带看量环比增加1020%左右。

主要由于目前贷款周期相对较长,从购房到过户需要较长时间,因此不少客户提前置业为孩子入学作准备。

比如从近期成交的几套东风东445平方米房源,同一套户型,从原来的570万元到586万元,目前还有套620万元的小户型房源正在处于谈价阶段。

04

海珠区:

江南大道南板块需求回升,

海珠西成交持续支撑

11月份,海珠区二手住宅网签宗数为(自助网签+中介网签)884宗,环比上月回升172%,二手住宅网签均价为42281元/平。

据监测,海珠西板块仍是区域成交支柱板块,客户入市活跃度有所增加。其中,板块活跃楼盘以光大花园为主,其11月成交均价为67435元/平。

据中原成交大数据显示,本月海珠区江南大道南板块市场活跃度明显回升,上门看房客环比10月同期增加10%左右,中原成交占比亦从上月的269%上升至本月的333%,环比净增673%。

广州中原研究发展部认为,江南大道南板块成交占比出现明显回升主要有两方面原因:

一方面,片区业主让利幅度较大,价格具备较强的吸引力,客户入市热情相对较高;

另一方面,江南大道南板块商业配套成熟、居住氛围浓厚、优质小区云集,能够较大程度吸引改善、置换客户前来置业。

05

荔湾区:康王路板块业客僵持

2021年11月,荔湾区二手网签价格为33709元/平方米;

共成交(中介网签+自助网签)为521宗,环比回升168%。

本月荔湾区中山八板块成交活跃度略有回升,其活跃楼盘珠岛花园成交情况仍相对乐观。

本月成交均价为30466元/平,套均均价在241万元/套左右。

另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月康王路板块成交僵持情况相对严重,客户购买周期基本拉长至12个月或以上,客户多为旧客为主,新增客户明显有所减少。

目前康王路板块业主心态仍相对较强,大幅下调放盘价的不多,仅部分急需资金回笼及“卖一买一”的业主急需换房才明显下调放盘价;

如龙津西路散盘有一业主,之前放盘价为380万,后放盘一段时间仍未出售,因急于出售后作为换房的首付,最终微幅下调至366万元。

06

白云区:

罗冲围客户

担心“高位站岗”

入市热情低

11月份,白云区二手住宅网签宗数(自助网签+中介网签)为667宗,环比回升202%。

据监测发现,本月白云大道板块成交略有萎缩。在机场路板块中,景泰新村成交最为活跃,本月中原成交价均为20779元/㎡。

目前白云大道板块价格基本保持平稳,客户入市热情不高。

此外,据广州中原研究发展部调研了解,罗冲围板块市场活跃度较之前相比略有回落,客户观望情绪浓。

主要由于目前广州整体二手楼市处于下行阶段,部分客户担心“高位站岗”,入手后价格仍继续下行。

因此,即使业主小幅让利,客户入市热情仍然不高。但个别业主由于急需资金回笼,让利幅度较大的笋盘,市场依然十分“吃香”。

比如,近期成交的一套64方两房单位,业主从原报价230万元下调至207万元后,迅速被购房客拿下。

由此可见,目前罗冲围板块以“买方市场”为主,客户遇到合适价格才会考虑入手,部分急售业主可考虑降价让利加快成交。

07

番禺区:

洛溪需求稳定,

钟村成交略有萎缩

2021年11月,番禺区共成交(自助网签+中介网签)为750宗,环比回升113%。

据广州中原研究发展部监测发现,本月洛溪板块市场需求与10月相差不大,其成交活跃主要以珠江花园、珊瑚湾畔为主,成交均价分别为337841元/平、393804元/平。

成交房源多以2房为主,3房次之。

另外,需要指出的是,本月钟村板块需求反而有所下滑,成交较9、10月略有萎缩,二手带看量环比下降12成左右。

广州中原研究发展部认为,钟村板块成交活跃度下滑的主要原因在于:

一、番禺近期多个全新盘,且价格普遍不高,比如越秀星寰TOD,整体开盘均价仅3538万元/平左右,与板块部分楼盘出现一二手倒挂现象,促使不少购房客户转移至一手市场;

二、板块明星盘“祈福新村”整体价格相对坚挺,议价空间较窄,基本在3%以下的区间,促使客户入市热情偏低。

预测:

年尾有望现翘尾行情,

成交或微幅上升

目前属于楼市调控稳定阶段,市场需要一定时间来消化政策发酵影响,整体市场走势相对稳定,不少持币观望客户亦开始陆陆续续入市“淘笋货”。

加上,目前不少银行放款时间有所缩短,不少“卖一买一”客户可以回笼资金入市。

另外,纵观近三年11月、12月二手成交数据来看,年末均有一波购房需求释出,成交出现翘尾行情。

因此,广州中原研究发展部预测,12月份大市成交(自助网签+中介网签)在63006800宗左右水平左右,价格可能会继续微幅下调。

来源:广州中原研究发展部

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